“中國房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去?!比f達集團董事長王健林4月15日在深交所演講時表示,因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品,所以萬達只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展,但難度在加大,要快速擴大規(guī)模,就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),去房地產(chǎn)化。
“我們定了一個目標,5年內(nèi)把萬達擁有的規(guī)劃為7000萬平方米的銷售物業(yè)消化掉,可能5年以后,萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。”王健林表示,這意味著5年內(nèi)萬達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化,轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè),類似于酒店管理公司,完全輕資產(chǎn)化。
“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”,王健林直言,萬達要在5年之內(nèi)做到足夠大,徹底排斥掉競爭對手,萬達要挖更寬更深的護城河。
值得注意的是,有接近萬達人士向《證券日報》記者表示,王健林一直對萬達商業(yè)的股價表現(xiàn)不甚滿意,此時首次對外剖析萬達輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略目標,也有提振股價之意。
“做輕資產(chǎn)為加快發(fā)展步伐”
“重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展,但難度在加大。要快速擴大規(guī)模,就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)?!蓖踅×秩缡潜硎?。
事實上,今年1月份萬達已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步,與4家投資機構(gòu)合作,4家投資機構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬達廣場,萬達商業(yè)只負責(zé)建設(shè)和管理。但按照王健林的目標設(shè)計,這只是萬達輕資產(chǎn)化的開始,“做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐”。
“今年底萬達開業(yè)的廣場將達到135個,規(guī)模全球第一,足夠大?!钡踅×终J為,“對于有近14億人口的中國消費市場來說,我們的規(guī)模還是太小,要擴大競爭優(yōu)勢,必須做得更大?!?/span>
不過,從擴張規(guī)模角度出發(fā),萬達落地的項目并未全力集中于房價租金高的一、二線城市,反而大有發(fā)展中小城市之意,這一度讓業(yè)內(nèi)分析師表示不解。
“這是對不動產(chǎn)理解不深,不動產(chǎn)最核心的指標不是房價和單位平方米租金的高低,而是租金回報比。從租金回報比看,一、二線城市項目甚至可能不如三、四線城市項目,因為一、二線城市項目地價更貴、投資更大?!蓖踅×址Q,重資產(chǎn)主要看房價,銷售利潤高才能投資,輕資產(chǎn)因為是純投資不銷售,不需關(guān)心房價,只要城區(qū)人口夠多,租金回報比合適就可以做。僅從萬達院線的收入數(shù)據(jù)分析,70%以上的增長來自三、四線城市,而且投資回報率并不低于大城市,這是萬達發(fā)展的好機會。
除此之外,王健林也從財務(wù)角度算了一筆賬。他表示,從財務(wù)上看,輕資產(chǎn)回報也很好,兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當(dāng)于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元,兩個店就是每年2億元租金,萬達可以分到7000萬元租金。一個標準的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金,扣除管理成本,再扣掉稅,財務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。
值得注意的是,在王健林的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略中,他更看重萬達商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。其表示,拿深交所上市的萬達院線來說,它的影城多數(shù)開在萬達廣場里,萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快,院線發(fā)展速度就快。萬達廣場數(shù)量擴大,還能為萬達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。
5年后將沒有重資產(chǎn)
在王健林的轉(zhuǎn)型目標中,萬達5年后可能不再有重資產(chǎn),完全輕資產(chǎn)化。
他表示,萬達的輕資產(chǎn)有兩個戰(zhàn)略目標:一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場;二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
王健林稱,原來重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標是到2020年開業(yè)240個至250個廣場,現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。“萬達到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信,5年以后萬達一年能開業(yè)100個萬達廣場?以萬達現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力,完全可以做到,不信大家五年后看,我今天的話是否成為現(xiàn)實。”
從近期目標來看,2016年萬達計劃開業(yè)50個萬達廣場,其中超過20個是輕資產(chǎn)。2017年以后,萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度,其中40個以上是輕資產(chǎn)。
而對于去房地產(chǎn)化方面,王健林稱,如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產(chǎn)之外,這個公司就不能再叫房地產(chǎn)公司,所以我們也有打算,將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字,變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司,去房地產(chǎn)化,也將實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。
“建立輕資產(chǎn)融資渠道”
不得不提的是,若今年26個萬達廣場如期開業(yè),屆時萬達持有物業(yè)面積將超過2500萬平方米。此外,萬達現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備,其中規(guī)劃為持有物業(yè)的面積多達2000多萬平方米。對于這樣一家龐大的商業(yè)地產(chǎn)公司,在5年間完成完全輕資產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型,壓力不可謂不大,尤其引入的資金從哪里來?
“萬達商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn),不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身,而是一步步做出來的,從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道,已經(jīng)折騰了一年多?!蓖踅×址Q。
而關(guān)于萬達做輕資產(chǎn)的資金從哪里來,王健林表示,一是外部管道,二是建立內(nèi)部融資管道。
王健林透露,從外部管道來看,包括基金、保險等機構(gòu)投資者,現(xiàn)在已簽訂有約束力的項目25個,如果萬達需要,很快就可以簽百個以上的項目。
而在內(nèi)部融資渠道的建設(shè)上,萬達成立了自己的電子商務(wù)公司,收購了快錢支付公司,這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品,下個月就會推出來,采用眾籌方式為萬達廣場輕資產(chǎn)融資。
目前來看,萬達的理財產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w,能產(chǎn)生真實回報?!拔覀冇媱澝磕杲o投資者6%左右的現(xiàn)金回報,5年或7年把萬達廣場處置,將收益分給投資者?!?/span>
王健林為萬達廣場的退出主要設(shè)置了兩種方式,資本化或賣掉。他表示,中國正在試點REITS,目前好幾個城市在試點,萬達這個理財產(chǎn)品就是準REITS。即使屆時不做REITS,5年后廣場成熟了,租金比較高了,也能賣個好價錢,出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益,預(yù)期年化收益至少可以達到百分之十幾。
“如果投資者急著用錢,中途想退出,我們也已跟兩個金融改革試驗區(qū)談好,設(shè)立一個權(quán)證交易平臺,也找了做市商。買我們的理財產(chǎn)品,一個月以后就可以交易,讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定,在處置廣場時獲取一定收益,這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產(chǎn)品如果推行成功,就能解決輕資產(chǎn)項目的投資,也許就不用依賴外部投資者了。”
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