榆政發(fā)〔2015〕12號

各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：

為全面貫徹落實國家近期連續(xù)出臺的穩(wěn)定住房消費政策，促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出以下意見。

一、科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃

各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要根據(jù)本地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展進程、商品房和保障性住房實際需求，科學(xué)編制符合當?shù)匕l(fā)展的商品房、保障性住房發(fā)展規(guī)劃和年度供應(yīng)計劃，并依據(jù)計劃有序調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏、規(guī)模。

二、積極引導(dǎo)住房合理消費

（一）調(diào)整購買商品房的不必要限制性規(guī)定。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門單位對居民(含外地居民)在本地區(qū)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款和房屋權(quán)屬登記時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。

（二）加大存量商品房促銷力度。各縣區(qū)人民政府要鼓勵和支持機關(guān)、企事業(yè)單位團體購買商品住房，特別是鼓勵企業(yè)購買商品住房用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。

（三）全面落實購房落戶政策。各縣區(qū)人民政府要全面落實購房落戶政策，農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購房的，即可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)。其子女享受購房居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女教育的權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本衛(wèi)生服務(wù)。

（四）明確普通商品住房面積標準。單套套內(nèi)建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的商品住房。

三、加大金融貸款支持力度

（一）積極支持居民合理住房貸款需求。金融機構(gòu)要降低按揭貸款門檻，降低首套、二套房首付比例，統(tǒng)一執(zhí)行基準利率。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，執(zhí)行首套住房貸款政策；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機構(gòu)要在各類貸款中優(yōu)先滿足購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

（二）繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。金融機構(gòu)要在風(fēng)險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項目的合理融資需求。

（三）鼓勵支持房產(chǎn)信貸。金融機構(gòu)要在辦理個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)時，采取各種方法措施，努力縮短放款周期。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要對積極支持保障性住房、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的銀行，優(yōu)先安排項目資金、住房公積金、住房專項維修資金、預(yù)售資金存儲,利用存款杠桿效應(yīng)撬動銀行貸款。

（四）加大監(jiān)管力度。市人行、市銀監(jiān)局要加強對各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督和管理，規(guī)范經(jīng)營秩序，提升金融機構(gòu)服務(wù)水平。

四、加大住房公積金貸款支持力度

（一）放寬住房公積金支取條件。家庭直系成員（包括本人、配偶及雙方父母、子女）中任何一人購買普通住房的，經(jīng)本人同意并能夠提供有效證明，均可提取直系其他家庭成員的住房公積金。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在當?shù)責(zé)o自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付當年房屋租賃費用。

（二）合理確定貸款條件、額度和期限。職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上（含6個月），可申請住房公積金個人住房貸款；首次使用住房公積金貸款購買自住住房的首付款比例不低于20%，對已使用過一次住房公積金個人貸款并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率不上浮。購買二手住房貸款額度不超過房屋屆時評估價格的80%。單筆貸款最高額度為50萬元。貸款期限延至法定退休年齡后1-5年。

（三）降低貸款相關(guān)費用。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目，減輕貸款職工負擔(dān)。

五、加大稅費政策支持力度

（一）減輕住房交易負擔(dān)。個人購買2年以上（含2年）普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。

（二）加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租住宅有關(guān)稅費減免力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據(jù)房屋租賃合同等有效證明材料，當?shù)卣山Y(jié)合租賃期限的長短，免收全部或部分基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（三）合理調(diào)整契稅稅率。稅務(wù)部門要按各區(qū)域?qū)嶋H成交價格征收契稅，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超出拆遷補償款的，對超出部分征收契稅。

（四）準確認定公寓式房屋居住屬性。城市規(guī)劃用途為商業(yè)或其他非住宅性質(zhì)的公寓房，但實際為住宅用途房屋的用水、用電、用氣、用熱價格按照住宅房屋標準執(zhí)行；建設(shè)、銷售、使用上述房屋過程中需繳納的各種稅費均按住宅房屋收取。已經(jīng)審批為商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在辦理土地權(quán)屬登記時，土地使用年限均按70年辦理。

（五）緩交房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)收費?；A(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室異地建設(shè)費、水土流失保持費、勞保統(tǒng)籌費等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納50%費用后即可辦理建設(shè)工程施工許可手續(xù)，剩余50%款項在辦理項目竣工驗收時全部交清。

六、拓寬商品房與保障性安居工程融通渠道

各縣區(qū)人民政府要積極探索解決商品房存量過大和保障房新建、棚戶區(qū)改造困難的矛盾，利用好保障性安居工程方面的政策和資金，打通保障房建設(shè)和商品房市場的通道。一是政府購買市場存量房實施保障、安置；二是政府搭建平臺發(fā)放補助金，引導(dǎo)保障對象自行購買或租賃市場房源實施保障；三是政府向搬遷群眾發(fā)放資金，鼓勵其自行購買存量房安置。

七、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況，重新調(diào)整基準地價。要合理控制普通商品住房用地，確保保障性住房用地。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的縣區(qū)適當減少或暫停住宅用地審批。榆林市區(qū)、神木、府谷現(xiàn)有房屋保有量較高，從2015年起嚴格控制新建商品房項目審批。國土資源、住房城市建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)。尚未開工房地產(chǎn)項目用地可轉(zhuǎn)變用途，調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于公共租賃住房建設(shè)的，國土資源部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價款，更改土地出讓合同。對購買在建、已建成商品住房用于公共租賃住房的，重新簽訂土地出讓合同，明確土地分攤、地價款核算等事項。尚未開工房地產(chǎn)項目改變宗地用途，或整體購買在建、已建成商品住房項目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應(yīng)重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。 

八、規(guī)范市場秩序，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

（一）建立科學(xué)、合理監(jiān)管體系。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，建立科學(xué)、合理的監(jiān)管體系，避免在房地產(chǎn)市場監(jiān)管流程中出現(xiàn)監(jiān)管漏洞。

（二）規(guī)范商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費。強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費行為。今后，新建商品房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費用，一律計入新建住房開發(fā)建設(shè)總成本，開發(fā)企業(yè)不得在房價外向購房者另外收取。

（三）規(guī)范道路停車秩序。交警部門要加強對非法占用道路停車行為的監(jiān)督檢查，嚴格管理。物價部門要合理制定車位收費標準，引導(dǎo)住戶進入小區(qū)停車位停車，充分發(fā)揮現(xiàn)有道路設(shè)施功能，提高道路服務(wù)水平，保障道路安全和暢通。

（四）嚴禁亂收費行為。各相關(guān)部門不得收取或變相收取自來水主管道工料攤銷費、高可靠性供電費及間隔費、集中供暖管網(wǎng)建設(shè)費。

（五）嚴厲打擊惡意上訪、纏訪行為。公安及相關(guān)部門要嚴厲打擊影響黨政機關(guān)正常辦公和企業(yè)正常施工建設(shè)、經(jīng)營秩序的惡意上訪、纏訪行為。

（六）加強房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)監(jiān)管。從2015年9月起，全市范圍內(nèi)嚴格控制新審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面清理整頓。鼓勵經(jīng)營、信譽好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組、兼并運營狀況差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適度降低困難企業(yè)項目轉(zhuǎn)讓條件，并給與稅費減免支持。同時，加大房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的企業(yè)，要依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)及時處罰。

九、簡化程序、提高效率

（一）加快審批進程。各級相關(guān)部門單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可、竣工備案、登記辦證等事項，要簡化行政審批環(huán)節(jié)和辦事程序，提高辦事效率。

（二）加快房地產(chǎn)竣工項目驗收。要對規(guī)劃建設(shè)項目規(guī)模較大、分期建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，實行分批分幢驗收?？⒐ろ椖拷?jīng)過規(guī)劃、消防、環(huán)保、竣工備案等驗收合格后即可分幢辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，待規(guī)劃建設(shè)項目全部建成竣工后再進行綜合驗收，綜合驗收時限為15個工作日。在項目驗收過程中，除執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)外，不得增設(shè)任何附加條件。

（三）加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。各縣區(qū)人民政府、各相關(guān)部門單位要進一步加快商品房小區(qū)周邊的道路、供氣、供水、供暖、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)，確保與商品房建設(shè)同步竣工使用。對新建小區(qū)比較集中，但基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善的區(qū)域，要優(yōu)先考慮，限期完成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。

（四）全面清理拖欠企業(yè)工程款行為。各級各相關(guān)部門單位要加快支付拖欠企業(yè)各類工程款，緩解企業(yè)資金壓力。

十、集中解決榆林市區(qū)辦證歷史遺留問題

榆林市區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題多、涉及面廣、情況復(fù)雜，為了提高房屋產(chǎn)權(quán)登記辦證率，增加居民財產(chǎn)性收入和加快現(xiàn)有房屋的流轉(zhuǎn)，本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、分門別類、區(qū)別對待的原則，市房屋產(chǎn)權(quán)登記部門在解決房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題時按以下政策執(zhí)行：

（一）個人自建房。有原榆林市（現(xiàn)榆陽區(qū)）城建等相關(guān)單位批復(fù)，取得土地使用權(quán)證，不占道路紅線并確認四鄰事實清楚的，予以權(quán)屬登記。

（二）單位集資、合作建房項目。2006年8月4日之前已經(jīng)立項動工，并已辦理國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，經(jīng)綜合驗收的項目，補繳交易、稅費，予以權(quán)屬登記。

（三）村集體返還土地上建設(shè)的房屋。取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，確系分配給本村村民，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村出具分配花名冊，分割土地，予以權(quán)屬登記。與開發(fā)企業(yè)合作部分土地出讓給開發(fā)企業(yè)的，繳納相關(guān)稅費，予以權(quán)屬登記。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，超規(guī)劃部分經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門予以認定或按有關(guān)規(guī)定予以處罰，并補繳相關(guān)稅費，予以權(quán)屬登記。

十一、利用市場存量房，大力培育和發(fā)展房屋租賃市場

各縣區(qū)人民政府要鼓勵市場上成立住房租賃的專業(yè)經(jīng)營機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，直接向社會出租。積極引導(dǎo)住房租賃經(jīng)營機構(gòu)從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)。要大力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由單一銷售經(jīng)營模式向租售并舉模式的轉(zhuǎn)變。也可以與住房租賃經(jīng)營機構(gòu)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式。

十二、加快信息系統(tǒng)建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)測和輿論引導(dǎo)

（一）完善商品房信息系統(tǒng)。各縣區(qū)人民政府要根據(jù)住建部《關(guān)于建立全國房地產(chǎn)交易信息日報制度的通知》要求，加快信息系統(tǒng)建設(shè)。神木、府谷、定邊、靖邊、橫山縣必須獨立建成新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、二手房網(wǎng)簽交易系統(tǒng)；綏德縣、米脂縣、清澗縣、佳縣、吳堡縣、子州縣與市上共用新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、二手房網(wǎng)簽交易系統(tǒng)。

（二）健全市場監(jiān)測和風(fēng)險防控機制。各縣區(qū)人民政府要建立房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議制度。定期分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，全面、及時發(fā)布土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、房價變動等市場信息，提高房地產(chǎn)政策措施的預(yù)見性。建立風(fēng)險預(yù)警機制，制定防范風(fēng)險預(yù)案，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）加強輿論宣傳。宣傳部門要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳，指導(dǎo)媒體全面、客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)群眾樹立正確的住房消費觀念，營造良好的市場輿論氛圍。

本意見自2015年9月8日起施行，有效期至2017年9月7日。各縣區(qū)人民政府結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體實施意見。

榆林市人民政府

 2015年9月8日